종합 평가
성산시영(유원)은 서울특별시 마포구 성산동에 위치한 1986년 준공 15동 1,260세대 대단지 아파트입니다. 2025년 재건축 조합 설립 인가를 받아 현대건설, DL, GS, 자이 등 주요 시공사들의 관심이 집중되고 있습니다. 현재 59㎡ 기준 14억~17억대에 거래되며, 서울 서북부 재건축 대장으로 주목받고 있습니다.
주변환경 분석
교통
지하철 6호선 역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다. 월드컵경기장역 인근으로 추정되며, 서울 도심 및 강남 접근성이 양호합니다. 다만 단지 내 차량 통행은 이중주차로 인해 평일에도 혼잡하며, 출퇴근 시간대 신차 운행 시 주의가 필요합니다.
교육
마포구 성산동 학군으로 성산초등학교, 성서중학교 등이 인근에 위치해 있습니다. 마포구는 서울 내 중위권 학군으로 평가받으며, 홍대 및 상암 학원가 접근이 용이합니다. 재건축 이후 대단지 신축 단지로 거듭날 경우 학군 선호도가 상승할 것으로 전망됩니다.
생활편의
월드컵경기장이 도보 거리에 위치하여 체육·문화시설 이용이 편리합니다. 대형마트가 인접해 있어 생활편의성이 우수하며, 상암 DMC 상권 및 홍대 상권 모두 가까워 쇼핑·외식·문화생활이 편리합니다. 한강공원도 비교적 가까워 자연환경 접근성도 양호합니다.
종합
6호선 역세권 대단지로 교통·생활편의시설 접근성이 뛰어나며, 월드컵경기장 인근으로 문화·체육시설 이용이 편리합니다. 다만 단지 내 주차난과 차량 통행 혼잡도가 높아 이 부분은 재건축 이후 개선이 필요합니다.
영상 리뷰 요약
땅땅무슨땅 채널에서 성산시영을 서울 서북부 재건축 대장으로 평가하며, 9개월 만에 조합 설립 인가를 받은 최단기 추진 사례로 소개했습니다. 현대건설 등 주요 시공사들이 경쟁 중이며, 재건축 후 40층 30개동 4,823세대 대단지로 탈바꿈할 계획입니다. 유튜버는 2024년 1월 11억대였던 매매가가 2025년 17억까지 상승했으나, 현재 가격에서의 투자는 2~3억 수익을 위해 장기간 자금을 묶어두는 것이므로 신중해야 한다고 조언했습니다. 재건축 완료 후 신축 시세는 23~25억으로 전망했습니다.
장단점
장점
- +재건축 조합 설립 완료로 사업 추진 속도 빠름 (9개월 만에 조합 인가)
- +현대건설, DL, GS, 자이 등 주요 대형 시공사들의 관심 집중
- +6호선 역세권 대단지로 교통 및 생활편의시설 접근성 우수
- +월드컵경기장, 대형마트 인접으로 문화·체육·쇼핑 인프라 뛰어남
- +1,260세대 대단지에서 4,823세대 초대형 단지로 확장 예정, 용적률 299% 계획
단점
- -이중주차 심각하여 평일에도 단지 내 차량 통행 매우 혼잡
- -2024년 11억대에서 2025년 17억으로 급등하여 현재 가격에서 추가 상승 여력 제한적
- -재건축 기간 동안 장기간 자금 묶임 및 불확실성 존재
투자 분석
투자 전망
재건축 조합 설립 완료 및 주요 시공사 관심 집중으로 향후 1~3년 내 시공사 선정 및 사업 진척이 예상됩니다. 다만 이미 재건축 기대감이 상당 부분 반영되어 단기 급등보다는 완만한 상승세가 예상되며, 최종 신축 완공 시 23~25억 수준으로 전망됩니다. 장기 보유 관점에서는 안정적이나, 단기 투자 수익률은 제한적일 수 있습니다.
추천 매수 대상
재건축 기대감과 대단지 프리미엄을 누릴 수 있는 장기 실수요 가족 또는 자녀 교육 목적 가정에게 적합합니다. 10년 이상 장기 보유하며 신축 입주를 계획하는 실수요자에게 추천되며, 단기 시세차익 목적 투자자에게는 현재 가격에서 매력도가 낮습니다.
비교 단지
같은 마포구 역세권 재건축 단지인 '마포래미안', 상암 DMC 인근 '가제울유타운', 강북 재건축 대장으로 비교되는 '미아동 미아산' 등과 비교됩니다. 마포래미안은 이미 신축으로 50억대 시세를 형성하고 있어, 성산시영 재건축 완공 시 입지 차이에 따라 절반 수준인 23~25억이 적정선으로 평가됩니다.
매수 전략
현재 호가 17억보다는 실거래가 하단인 14억~15억대 물건을 노리는 것이 유리하며, 저층보다는 중고층(10층 이상) 매물이 재건축 후 프리미엄을 고려할 때 합리적입니다. 전세 갭이 12~13억 수준이므로 갭투자보다는 실거주 목적 매수가 안전합니다.
최근 실거래가
2025년 9~12월 실거래가는 59㎡ 기준 13.9억~16억 사이에서 형성되었으며, 최근 12월 거래가는 15.5억~15.7억으로 상승세를 보이고 있습니다. 2024년 초 11억대였던 시세가 1년 새 5~6억 급등하여 현재는 14억~17억 호가로 매물이 15개뿐일 정도로 매물 잠김 현상이 심합니다. 전고점 대비 재건축 기대감이 반영된 가격이며, 추가 상승은 시공사 확정 및 사업 진척도에 따라 결정될 것으로 보입니다.
| 거래일 | 전용면적 | 거래가 | 층 |
|---|---|---|---|
| 2025.12.17 | 59.43m² | 15억 5,000만원 | 7층 |
| 2025.12.09 | 59.43m² | 15억 7,000만원 | 1층 |
| 2025.11.24 | 59.43m² | 15억 3,000만원 | 5층 |
| 2025.10.14 | 59.43m² | 16억 | 10층 |
| 2025.10.17 | 59.43m² | 14억 5,000만원 | 7층 |
| 2025.10.18 | 59.43m² | 14억 2,000만원 | 4층 |
| 2025.10.18 | 59.43m² | 14억 6,000만원 | 14층 |
| 2025.10.17 | 59.43m² | 14억 4,000만원 | 5층 |
| 2025.10.15 | 59.43m² | 14억 6,000만원 | 10층 |
| 2025.10.15 | 59.43m² | 14억 | 4층 |
